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서울특별시 동대문구 용두동 20-15

PNU · 1123010200100200015생성일 · 2026-07-31T01:18:18.949454+00:00엔진 v1
PERMIT REVIEW
기준일 2026-07-30
OVERALL VERDICT
제약 있음 — 경로별 확인 필요

호스텔업과 일반숙박업·생활숙박업 경로를 분리한 공부(公簿)·실측 기반 사전 판정입니다.

총 8개 판정 항목 · 충족 5 · 주의 2 · 제약 1 · 불가 0 8 항목 판정 신호 ●충족5▲주의2■제약1◌불가0
PARCEL CONTEXT MAP

필지·거리 맥락

주거지역 경계 실측과 학교 직선거리를 같은 축척에서 비교합니다.

ROUTE COMPARISON

인허가 경로 비교

같은 건물도 인허가 경로에 따라 결론이 달라집니다.

LICENSING ROUTE · 01

호스텔업 (관광진흥법) 경로

조건부 유망 — 서류 1차 통과 청신호 5 · 주의 2 · 제약 0 · 판정 불가 0
LICENSING ROUTE · 02

일반숙박업·생활숙박업 경로

제약 있음 — 경로별 확인 필요 청신호 4 · 주의 2 · 제약 1 · 판정 불가 0

일반숙박 제약 · 생활숙박 주의

PERMIT SIGNALS

신호등 상세

확정·추정을 구분하고 상태 색상·아이콘·문구를 함께 읽습니다.

서류 판정 — 공부(公簿) 기준건축물대장·토지이용계획으로 확인한 항목
용도지역 적합성 (호스텔업)청신호
추정
일반상업지역

호스텔업 입지 가능 계열로 추정 — 세부 요건은 관할 확인

조문 · 관광진흥법 시행령 §13①·별표1 2호마목
부설주차장청신호
추정
4.2대 (연면적 556.77㎡ ÷ 134㎡/대)
557㎡ ÷ 134㎡/대 = 4.2대, 면제 가능성 557㎡ ÷ 134㎡/대 = 0.2대 면제 가능성

용도변경 시 부설주차장 추가 확보 불요 가능성 — 관할 확인

조문 · 주차장법 §19·시행령 §6④, 서울시 주차장 조례
소방시설 (간이스프링클러)주의
추정
연면적 556.77㎡, 지상 3층

간이스프링클러 설치 대상 추정 (CAPEX 반영 필요); 3층 이상 객실마다 완강기 추가 확인

조문 · 소방시설법 시행령
구조안전 확인 (건물 연식)주의
추정
1979-12-31 사용승인 · 46년 경과
1979년 사용승인부터 2026년까지 46년 경과 30년 기준 1979 2026 46년 경과

구조안전확인 필요 추정

조문 · 건축법 §48
위반건축물 여부청신호
확정
위반 표기 없음

대장상 위반 표기 없음

조문 · 건축법 §79, 건축물대장
용도변경 절차안내
추정
제1종근린생활시설

용도변경 절차 필요 — 세부 용도군 확인

조문 · 건축법 §19
거리·보호구역 판정 — 실측 기준좌표 실측·거리 계산으로 확인한 항목
주거지역 이격 실측 (일반·생활숙박)제약
추정
44.8m

일반숙박 곤란 추정; 생활숙박은 조례 예외조건 확인(주의)

조문 · 서울시 도시계획 조례 행위제한 + VWorld 용도지역 폴리곤 실측
교육환경보호구역 (학교 거리)청신호
확정
교육환경보호구역 경계 밖 321.6m

교육환경보호구역 경계 밖(미해당) — 경계 실측 확정

조문 · 교육환경법 §8 + VWorld LT_C_UO101 경계 폴리곤
인접대지 이격 실측청신호
추정
0.51m · 북서측 (추정)

대지 안의 공지 규정상 상업지역 건축·용도변경은 제외 대상 추정 (건축법 §58·시행령 별표2) — GIS 실측값은 참고

조문 · 건축법 §58·시행령 별표2 + VWorld LP_PA_CBND_BUBUN·LT_C_SPBD
OUR MEASURED EVIDENCE

우리 실측 데이터

50m 경계·학교 거리·건축물대장을 서로 다른 증거로 표시합니다.

주거지역 이격 실측44.8m 주거지역 경계 실측 44.8m 제약 0–50m 주의 50–200m 충족 200m+ 44.8m 0m 50m 200m

■ 제약 · 실측값 확정 / 법규 판정 추정

조문 · 서울시 도시계획 조례 행위제한 + VWorld 용도지역 폴리곤 실측
교육환경보호구역 경계 실측교육환경보호구역 경계 밖 321.6m 교육환경보호구역 321.6m 제약 0–50m 주의 50–200m 충족 200m+ 321.6m 0m 50m 200m

교육환경보호구역 경계 밖(미해당) — 경계 실측 확정

학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임
위반건축물 대장 확인● 위반 표기 없음

대장상 위반 표기 없음 · 확정

조문 · 건축법 §79, 건축물대장
MARKET SNAPSHOT

시장 스냅샷

청량리 · 동대문구 · 로컬 수집자료

주변 OTA 공급344건 OTA 소스 구성 · agoda 87건 · airbnb 42건 · booking 97건 · trip 77건 agoda87airbnb42booking97trip77 가격·이상치 필터 통과 소스 구성
ADR 중앙값108,000원4개 OTA 표본 303건(agoda 87·airbnb 42·booking 97·trip 77), 체크인 2026-08-17~22 혼재, 고가 이상치 21건 제외
임대 시세 중앙값98,421원/평·월표본 1869건

4개 OTA 표본 303건(agoda 87·airbnb 42·booking 97·trip 77), 체크인 2026-08-17~22 혼재, 고가 이상치 21건 제외

ON-SITE REVIEW

현장 확인 목록

서류로는 판정할 수 없어 현장·도면에서 직접 확인

  • 정화조 용량 재산정객실·정원 계획을 반영해 현장에서 용량을 다시 확인조문 · 하수도법 §34
  • 배치도 기반 인접대지 이격세움터 배치도와 현황을 대조조문 · 현장·배치도 확인 항목(구체 조문 미확인 — 추정 근거)
  • 개구부 차폐인접대지 방향 창호와 차폐 계획 확인조문 · 피난·방화규칙 §22
  • 승인 유형·건축도면 확인승인된 세부 용도와 실제 평면 일치 여부 확인조문 · 공부·건축도면 현장 확인 항목
EVIDENCE PACKAGE

증빙·재현 데이터

본 판정에 사용된 원본 데이터 전문과 해시입니다. 동일 데이터로 누구든 판정을 재현·검증할 수 있습니다.

출처 기관조회시각SHA-256원문
VWorld searchhttps://api.vworld.kr/req/search?service=search&request=search&category=parcel&key=REDACTED
db91bde8e4a3dfa1
원문 보기
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data.go.kr 건축물대장https://apis.data.go.kr/1613000/BldRgstHubService/getBrTitleInfo?serviceKey=REDACTED
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data.go.kr 토지이용규제https://api.vworld.kr/ned/data/getLandUseAttr?key=REDACTED
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        "공원ㆍ녹지 또는 지형지물에 따라 주거지역과 차단되거나 주거지역으로부터 50미터(주거지역 경계가 너비 6미터 이상 도로에 접한 경우 도로 너비를 거리 산정 시 포함하여 계산한다. 이하 같다)(건축물의 각 부분을 기준으로 한다) 밖에 있는 대지에 건축하는 것은 제외한다.",
        "또한, 주거지역 경계로부터 50미터 초과, 200미터까지는 건축물의 용도·규모 또는 형태가 주거환경·교육환경 등 주변환경에 맞지 않다고 허가권자가 인정하는 경우에는 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐 건축 또는 용도변경을 제한할 수 있다."
      ]
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        "14545",
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        "공원ㆍ녹지 또는 지형지물에 따라 준주거지역 내 주택 밀집지역, 전용주거지역 또는 일반주거지역과 차단되거나 준주거지역 내 주택 밀집지역, 전용주거지역 또는 일반주거지역으로부터 50미터(주거지역 경계가 너비 6미터 이상 도로에 접한 경우 도로 너비를 거리 산정 시 포함하여 계산한다. 이하 같다)(건축물의 각 부분을 기준으로 한다) 밖에 있는 대지에 건축하는 것은 제외한다.",
        "또한, 주거지역 경계로부터 50미터 초과, 200미터까지는 건축물의 용도·규모 또는 형태가 주거환경·교육환경 등 주변환경에 맞지 않다고 허가권자가 인정하는 경우에는 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐 건축 또는 용도변경을 제한할 수 있다."
      ]
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Kakao Local SC4https://dapi.kakao.com/v2/local/search/category.json
1828707fbd2b7919
원문 보기
{
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JSON 전체 다운로드
VWorld LT_C_UO101 (교육환경보호구역)https://api.vworld.kr/req/data?service=data&request=GetFeature&data=LT_C_UO101&key=REDACTED
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원문 보기
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JSON 전체 다운로드
VWorld Data API LT_C_UQ111 (용도지역) — 실시간 실측https://api.vworld.kr/req/data?service=data&request=GetFeature&data=LT_C_UQ111&key=REDACTED
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원문 생략 · 301819 bytes
VWorld LP_PA_CBND_BUBUN + LT_C_SPBD (추정)https://api.vworld.kr/req/data?service=data&request=GetFeature&key=REDACTED
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원문 보기
{
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    },
    {
      "pnu": "1123010200100200038",
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    }
  ],
  "source": "VWorld LP_PA_CBND_BUBUN + LT_C_SPBD",
  "confidence": "추정",
  "caption": "GIS 건물외곽 기반 실측 추정 — 공식 도면·현장 확인으로 확정",
  "measured_at": "2026-07-31T01:18:34.357593+00:00"
}
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공부(公簿)·실측 기반 사전 검토 참고자료이며, 최종 인허가 여부는 관할 지자체 판단에 따릅니다.
PROVENANCE

데이터 출처·수집일

  • pnuVWorld search
  • buildingdata.go.kr 건축물대장
  • landusedata.go.kr 토지이용규제
  • schoolKakao Local SC4
  • schoolzoneVWorld LT_C_UO101 (교육환경보호구역)
  • zoning_distanceVWorld Data API LT_C_UQ111 (용도지역) — 실시간 실측
  • setbackVWorld LP_PA_CBND_BUBUN + LT_C_SPBD (추정)
APPENDIX

용어 풀이

용도지역
국가가 땅마다 정해둔 "이 땅에 뭘 지어도 되는가"의 등급. 상업지역·주거지역 등으로 나뉘며, 숙박시설 가능 여부가 여기서 1차로 갈립니다.
일반상업지역
용도지역 중 상업 활동이 주 목적인 구역. 숙박시설이 원칙적으로 가능하지만, 주거지역과 가까우면 조례로 제한될 수 있습니다.
호스텔업
관광진흥법에 따른 관광숙박업의 한 종류. 일반 모텔(일반숙박업)과 법이 달라, 같은 건물이라도 어느 업종으로 신청하느냐에 따라 되고 안 되고가 갈립니다.
일반숙박업·생활숙박업
공중위생관리법에 따른 숙박업 구분. 일반숙박은 잠만 자는 시설, 생활숙박은 취사가 가능한 시설(레지던스형). 규제 강도가 다릅니다.
주거지역 이격 (50m 룰)
서울시 조례상 숙박시설은 주거지역 경계에서 50m 안에 지을 수 없고, 50~200m 구간은 도시계획위원회 심의를 거칠 수 있습니다. 본 보고서는 이 거리를 지도 좌표로 실측했습니다.
교육환경보호구역
교육환경법에 따라 학교 주변(경계로부터 200m 이내)에서 숙박업 등 특정 업종을 제한하는 구역. 정확한 판정은 학교 "경계·출입문" 기준이라, 본 보고서의 직선거리는 1차 참고용입니다.
부설주차장
건물 용도별로 법이 요구하는 최소 주차 대수. 서울은 숙박시설 134㎡당 1대. 오래된 소형 건물의 용도변경은 추가 확보가 면제될 수 있습니다(관할 확인 필요).
간이스프링클러
소방시설법상 일정 규모 이상 숙박시설에 요구되는 자동 소화설비. 설치비가 커서 사업 초기 비용(CAPEX)에 반드시 반영해야 합니다.
구조안전 확인
오래된 건물의 용도를 바꿀 때 구조기술사가 건물이 안전한지 확인하는 절차(건축법 §48 관련). 준공 후 오래된 건물일수록 요구될 가능성이 높습니다.
위반건축물
허가 없이 증축·개조되어 건축물대장에 위반 표기가 붙은 건물. 표기가 있으면 용도변경 허가가 사실상 막힙니다.
용도변경
건축물대장상 건물의 쓰임(예: 근린생활시설→숙박시설)을 바꾸는 행정 절차(건축법 §19). 바꾸려는 용도의 요건을 전부 충족해야 합니다.
건축물대장
건물의 신분증. 면적·층수·용도·사용승인일·위반 여부가 기재된 공적 장부입니다.
토지이용계획
필지에 걸린 모든 규제(용도지역·정비구역 등)를 모아 보여주는 공적 확인 서류.
PNU
필지 고유번호(19자리). 주소가 바뀌어도 변하지 않는 땅의 주민번호 격입니다.
공부(公簿)
건축물대장·토지대장처럼 국가가 관리하는 공식 장부를 통칭하는 말입니다.
확정·추정
"확정"은 공부 기재·좌표 실측처럼 데이터로 직접 확인한 판정, "추정"은 법규 해석이 포함되어 관할청 확인이 필요한 판정입니다.
인접대지 이격 실측
건물이 옆 필지 경계에서 얼마나 떨어져 있는지. 본 값은 GIS 건물 외곽선 기반 실측 추정으로, 공식 배치도·현장 확인의 사전 스크리닝입니다.